Ипотека под залог имеющегося жилья

Сегодня довольно трудно приобрести недвижимость, не прибегая к услугам банка. Ипотечное кредитование в нашей стране в настоящее время довольно развито, потому что люди продают, покупают квартиры, строят дома, образуются новые семьи, которым нужно где-то жить, растить детей, и т.д.

Ипотека – это очень удобный способ, альтернатива накоплению. Так гораздо быстрее получить в пользование желаемую квартиру или дом. Конечно, здесь не обойтись без значительной переплаты, но такова цена собственной недвижимости. По нынешним правилам обязательным условием при заключении договора ипотеки является наличие первоначального взноса. Но есть исключения, когда денежную сумму можно заменить на предоставление в качестве залога уже имеющейся недвижимости.

Ипотека под залог имеющегося объекта недвижимости

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса? Как взять кредит на покупку квартиры под залог другого имущества? Какие банки дают такие кредиты, и каковы их условия?

Ипотека – это долгосрочные кредитные обязательства, которые оформляются для приобретения собственного жилья.

Как правило, на объект недвижимости накладывается обременение банком до тех пор, пока весь заем полностью не будет погашен. По итогам просрочек и длительной задержки при погашении такого кредита у заемщика могут отобрать квартиру или дом. Причем внесенные раньше выплаты и проценты никто ему не вернет. Ощутимый плюс ипотечного кредитования в том, что с момента оформления договора с банком заемщик вправе пользоваться своим домом: проживать в нем, прописывать, кого он захочет, сдавать в аренду, однако продавать, дарить и заключать иные подобные сделки он не вправе.

Так как ипотечный заем – это долгосрочное обязательство, банку нужны гарантии выплаты долга. Кредитор хочет обезопасить себя, и это нормально, ведь суммы он предоставляет немаленькие, поэтому-то банк и берет себе в залог имущество заемщика. Обычно при покупке жилья обязательно осуществляется процедура обременения объекта и первоначальный взнос. Но есть также особые займы, когда клиенту нечем заплатить. Тогда в качестве залога и первого платежа подходит уже имеющийся в собственности дом, квартира или комната.

На что обычно направляют эти средства заемщики:

• приобретение дачного участка;
• покупка строящегося дома;
• вклад средств в долевое строительство, в результате которого заемщик станет владельцем новой квартиры;
• приобретение части жилого объекта: доли, комнаты или еще одной малогабаритной квартиры (обычно банки для этих целей стандартную ипотеку не одобряют);
• оплата обучения детей или собственного образования;
• оплата дорогостоящего лечения, операций различного рода, восстановительных мероприятий, реабилитации и прочих медицинских услуг;
• приобретение техники;
• на глобальный ремонт;
• на возведение загородного дома своими силами или совместно с подрядчиками;
• развитие бизнеса либо начало собственного дела.

Если разобраться, то ипотека под залог имеющегося жилья зародилась в нашей стране раньше, чем целевой жилищный кредит в нынешнем традиционном понимании. Но со временем так сложилось, что услуга утратила популярность и теперь стала доступна далеко не в каждом банковском учреждении. Все дело в невыгодности данного предприятия, потому что:

• банки, дающие такие кредиты, обязаны требовать от заемщика оформление договора залога;
• предварительно необходимо оценить объект закладной вместе с кредитоспособностью клиента;
• контроль расходования средств здесь затруднителен, поэтому риски ощутимо повышаются;
• кредит под залог уже имеющегося имущества на развитие бизнеса или в качестве стартового капитала в несколько раз увеличивают дальнейшую неплатежеспособность клиента;
• низкая мотивация возврата долга из-за наличия не единственного недвижимого объекта;
• статика свидетельствует о превышении численности невозвращенного долга именно по ипотеке с залогом, нежели по обычному жилищному кредиту.

Отсутствие информации у банка о цели расходования взятых в долг средств ставит его в тупик в вопросе возврата денег при отказе заемщика продолжать выплаты. В целях хоть какой-либо компенсации рисков банкам приходится повышать процентные ставки.

Если оформлять целевую ипотеку под залог имеющегося жилья, то условия банка  и требования к заемщику, конечно же, будут гораздо лояльнее. Срок можно будет увеличить, стоимость кредита ощутимо упадет, максимальная сумма вырастет в несколько раз. Только перед банком нужно будет обязательно отчитываться о расходовании своих средств, почти как в простых ипотечных обязательствах.

К таким кредитам (целевым и нецелевым) банки выдвигают особенные требования, отличные от классических ипотечных программ. Конкретно объект залога должен соответствовать таким критериям:

1. Собственником должен являться непосредственно сам заявитель, допустима совместная собственность с супругой.
2. Отсутствие обременений (залога, дарения, права пожизненного пользования).
3. Не используется третьими лицами, кроме прямых и ближайших родственников заемщика (квартира не должна фигурировать в текущем договоре аренды и т.п.).

Передаваемый в залог объект недвижимости, помимо вышеупомянутых свойств, должен отвечать обязательным техническим и архитектурным требованиям:

1. В квартире или доме должна быть собственная кухня и санузел (совместный или раздельный – неважно).
2. Присутствие центральной канализационной системы и водообеспечения (горячая, холодная вода).
3. Подача тепла на всю площадь жилого помещения (газовые, паровые, электрические системы).
4. Исправное состояние сантехники, крыши, окон и дверей.
5. Повреждение помещения не по вине жильцов (протечки на верхних этажах, трещины в стенах и иные разрушения целостной конструкции по вине погодных условий и пр.) менее 5% при оценке объекта не засчитывается, но если показатель превышает эту норму, то оценочный ущерб объекту вычитается из его оценочной стоимости.
6. Незарегистрированные перепланировки или пристройки могут стать причиной отказа при регистрации объекта в качестве залога.

Иными словами, квартира должна быть полностью пригодной для жилья, не иметь существенных нареканий по своему состоянию.

Естественно, заемщик тоже должен соответствовать условиям банка:

• возраст не моложе 21 года и не старше 65 лет на момент погашения долга;
• гражданство любой страны;
• проживать и работать заемщик должен в территориальных границах региона (города, области, республики), где расположен филиал банка;
• для физических лиц стаж работы должен быть не менее полугода на одном месте;
• на момент рассмотрения возможности сделки у клиента не должно быть более одной ипотеки.

Документы, по сути, все стандартные, включая оценку и страховку жизни, объекта, титула.

Ипотека под залог участка

Ипотечный кредит с имущественным обеспечением в виде земельного участка – это явление довольно редкое, так как банки неохотно идут на подобные сделки. А причин здесь несколько:

• индивидуальный подход к оценке каждого участка;
• влияние различных факторов на его стоимость, таких как наличие очистительных вод, свинофермы, птицефабрики, какого-либо завода, автомагистрали по близости, отдаленность, обеспеченность коммуникациями и пр.;
• многие критерии постоянно изменяются, то прибавляясь, то исчезая;
• потенциальная неблагонадежность объекта недвижимости.

Ипотека под залог земли может быть целевой и нецелевой. В первом случае кредитор четко знает направление траты заемных средств, ведь легко можно отследить. А другой вид не подразумевает отчета заемщика о своих расходах. Целевой кредит, как правило, банк позволяет направить только лишь на покупку недвижимости. Самый распространенный вариант сегодня – это постройка частного дома на земельном участке, оформляемом в качестве залога. Здесь кредитор уделит внимание следующим особенностям:

• близость всех необходимых коммуникаций к участку, подведение их непосредственно к месту постройки дома;
• расположение земли относительно наиболее значимых объектов инфраструктуры (детских садов, школ, магазинов и пр.);
• наличие транспортных развязок и центральных улиц поблизости;
• надлежащим образом оформленное разрешение на строительство;
• наличие проекта дома;
• межевание участка, согласование с соседями и т.д.

Нецелевое направление средств ипотечного кредита под залог земельного участка обязывает банк делать основной упор на платежеспособности клиента. Средний заработок, скорее всего, не позволит заемщику оформить займ более чем на половину стоимости своей земли. Но высокий доход порождает более высокие шансы на одобрение такого кредита, а также на получение в свое безотчетное пользование более высокой суммы.

ВАЖНО! Что касается особенностей ипотеки под залог земли, то участок должен принадлежать заявителю на законных основаниях. Муниципальная либо же государственная собственность в качестве залога не сгодится. Целевое применение участка предполагает определенные нормы, касаемо его размера. Слишком маленький участок банк принять не сможет. Если владельцев земли более одного (супруги), то необходимо согласие второго.

Ипотека под залог покупаемой земли предоставляется под такие условия:

1. Минимальный первоначальный взнос – 30%.
2. Срок кредитования – 10–15 лет, иногда до 25, если площадь участка и размер дохода заемщика + созаемщика пропорционально велики.
3. Валюта – рубли, доллары, евро.
4. Стоимость ипотеки – 13–16%.

Оценка объекта залога – это обязательное условие любого имущественного займа. Эта процедура полностью ложится на плечи заемщика, однако банк имеет свой список аккредитованных оценочных компаний, с которыми он сотрудничает. Некоторые подобные фирмы имеют фиксированную стоимость своих услуг, а другие работают в процентном эквиваленте от цены участка (от 1% до 5%).

Земельный участок, фигурирующий в сделке, должен находиться на территории страны, где оформляется ипотека. Оптимальным расположением считается радиус 50–70 км от ближайшего муниципального образования. С большей охотой банки берут в залог землю, находящуюся в пределах коттеджного поселка, более или менее густо населенной деревни либо в направлении популярной транспортной развязки, чтобы хоть как-то оправдать свои инвестиции в дальнейшем.

Кредит под залог земли требует от заемщика предъявления определенного пакета документов:

• паспорт заемщика и созаемщика;
• свидетельство о браке;
• согласие супруга на обременение совместного объекта недвижимости, заверенное нотариусом;
• военный билет;
• подтверждение величины дохода (справка 2-НДФЛ, копия трудовой книжки, заверенной работодателем);
• документы о праве владения участком;
• подтверждение целевого назначения земли.

Что касается конкретных кредитно-финансовых учреждений, согласных предоставить ипотеку под залог имеющегося земельного участка, в списке фигурируют самые крупные банки страны: Сбербанк, Россельхозбанк, Банк Москвы, Банк Тетраполис и др.

Ипотека под залог приобретаемого жилья

Жилищный кредит с залогом в виде приобретаемой квартиры считается наиболее приемлемым для заемщика, так как исключается необходимость поиска дополнительного имущества, гарантирующего банку исполнение обязательств. Здесь сразу подразумевается использование покупаемого объекта в качестве залога.

Оформление такой ипотеки происходит согласно следующему механизму:

1. Банк дает деньги клиенту.
2. Заемщик покупает на них квартиру и отчитывается.
3. Кредитор получает свою выгоду в виде процентов по ипотеке, которые выплачиваются ежемесячно с частью основного долга.
4. Залог выполняет функцию компенсации финансовых рисков банка в случае, если заемные средства не будут возвращены в полном размере.

Взять ипотеку под залог покупаемой квартиры сегодня можно почти в каждом кредитно-финансовом учреждении: от крупного банка до частного инвестора. Весь процесс состоит из нескольких этапов:

• получение одобрения банка;
• поиск подходящего объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке;
• оценка состояния и стоимости квартиры или дома;
• страхование объекта;
• заключение договора ипотеки с банком;
• получение запрашиваемой суммы на покупку жилья;
• оформление сделки с продавцом;
• регистрация своих прав на недвижимость.

Существуют также некоторые особенности, касающиеся займа под залог купленного жилья:

1. Юридическое право собственности на весь срок кредита принадлежит банку.
2. Заемщик вправе пользоваться имуществом, прописывать там свою семью, делать косметический ремонт и пр.
3. Жильцы не имеют права осуществлять перепланировки, пристройки или какие-либо другие изменения в архитектуре объекта без согласования с кредитором.
4. Запрещены любые имущественные сделки, пока объект находится под обременением (продажа, дарение и т.д.).

В таких кредитных продуктах можно найти как положительные, так и отрицательные стороны:

Главное здесь правильно выбрать кредитора, ведь дело с банком заемщику придется иметь много лет подряд.

Ипотека под залог недвижимости: Сбербанк

Пожалуй, самым надежным, известным и привлекательным банком сегодня в России можно назвать Сбербанк. Множество программ, лояльные условия, огромное количество офисов по всей стране, даже в самых малых и отдаленных населенных пунктах – все это располагает клиентов банка к себе.

Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости в Сбербанке? Как взять кредит на дом под залог имеющейся квартиры?

Разнообразие ипотечных продуктов в Сбербанке позволит выбрать подходящий вариант для любого клиента.

Взять кредит под залог имеющегося жилья несложно. Важно привести объект в порядок, собрать все документы на него, оценить и выписать всех лишних жильцов, оставив только родственников. Тогда появится возможность финансировать свой бизнес, поездку за рубеж, дорогостоящее лечение или покупку крупной техники.

Ипотека под залог доли

Если у заемщика нет своего дома, а только доля в квартире, оформление ипотеки обещает быть затруднительным. Доля должна быть отчужденной, оформленной по всем юридическим правилам. То есть в документе о праве на собственность должна значиться конкретная часть квартиры: одна или несколько комнат с долевой собственностью на места общественного пользования (туалет, ванная, кухня, коридор и пр.).

ВАЖНО! Если заемщик владеет объектом недвижимости не полностью, то подразумевается наличие соседей. Соответственно, при обременении доли необходимо их согласие. Не каждый совладелец согласится на такой шаг. Существует риск невыплаты долга их соседом, тогда его доля продастся с аукциона, а гарантий, что следующим комнату займет добропорядочный человек, нет.

Еще одним неприятным аспектом в оформлении ипотечного займа под залог имеющейся доли в квартире является низкая ликвидность объекта. Целый дом, квартиру, даже участок земли продать проще, чем долю, с соседями, общим санузлом и кухней. Определенные хлопоты в реализации такого жилья обеспечены, среди которых длительный срок реализации.

Соответственно, принимая во внимание все эти риски, банк предлагает самое большее 60–70% от цены доли максимум на 7 лет. Процентная ставка варьируется в диапазоне 13,5–14% (в зависимости от участия клиента в зарплатном проекте банка).

Ипотека под залог жилья без первоначального взноса

Отсутствие денежной суммы в качестве первоначального взноса, обычного для классической ипотеки, вовсе не означает, что от кредитора обязательно последует отказ. Сбербанк предлагает один из вариантов решения такой проблемы – залог имеющейся недвижимости.

Здесь есть некоторые нюансы. Например, банк не сможет выдать более 80% стоимости предлагаемой клиентом квартиры или дома. Связано это с высокими рисками, ведь, имея уже одно жилье, уже не так страшно расставаться с другим. Согласно статистике, такая ипотека более часто оказывается неоплаченной.

Максимальная сумма такой ипотеки пропорциональна оценочной стоимости обременяемого объекта. Более охотно банк одобрит такую сумму займа, которая в полтора-два раза будет меньше цены квартиры. Но в любом случае каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения и подхода. В нашей стране огромное разнообразие категорий населения: медработники, малоимущие граждане, многодетные семьи, пенсионеры, военные и т.д. Практически для каждой имеется своя программа или хотя бы хоть какие-то льготы, уступки.

Интересное по теме:

Ипотека Молодая семья. Программа

Кредит под залог квартиры

Военная ипотека 2018. Какие банки дают жилищные кредиты военнослужащим